21 abril 2014

Hipoteca sí, pero con dinero que trabaje para ti.

Pase lo que pase la mentalidad de la mayoría de los seres bípedos que se visten todos los días sigue siendo la misma. Memoria a corto plazo y problemas para imaginarse un futuro no perfecto. 

La historia va de hipotecas y no tiene desperdicio. Resulta que me entero de que hay un servicio que, previo pago, consigue por medio de falsificación documental y no se qué tipo más de “cosas” raras, que a uno le concedan el 100% de una hipoteca. Como bien sabrás, hoy en día los bancos no ofrecen más del 80% del valor total del inmueble, lo que puede suponer un problema de entrada para alguien que está empeñado en comprar y no tiene el dinero. Así que hecha la ley hecha la trampa, y siempre hay quién está dispuesto a hacer lo que sea para ganar unos euros. No me pidas detalles porque ni los se ni los diría si los supiera. Lo que quiero es reflexionar sobre una situación como esta.

Ya me parece una locura pedir una hipoteca sobre el 100% del valor total. Partiendo de esta base errónea aún me parece más aberrante contratar un servicio, que no es barato, para poder acceder a dichas condiciones. Sencillamente es que no se ha entendido nada. Los tipos de interés actuales son ridículos comparándolos con lo que podrían llegar a ser en una década, o dos… o lo que sea. Accediendo a una práctica de este tipo se está poniendo en peligro el futuro de uno mismo. 

Y no es que sea radical, es que soy de los que opinan que conceder el 80% del valor total es ya demasiado. Una cosa es que te lo concedan y la otra es que accedas a ello. Nadie te obliga a que sea el 80%, porque parece que sea una regla no escrita este porcentaje. Hay que mirarlo todo desde un punto de vista financiero, siempre. Una cosa es pedir un 80% no teniendo nada más y la otra es pedir el 80% teniendo un 50% de ese 80%. Es decir, opino que está bien comprar casas, para que alguien viva de alquiler alguien las debe de comprar primero, pero que no compraría una casa sin disponer de un mínimo del 50% de su precio en efectivo. El porcentaje es relativo, como todo. Espero que captes la idea. En una situación de compra de una vivienda seguiría aceptando la hipoteca aún disponiendo del 100% del precio de la vivienda en efectivo, porque una hipoteca se puede usar de varias formas; una de ellas es como la usa la mayoría de la gente; recibir dinero y pagar cuotas. La otra es recibir el dinero, pagar cuotas, pero tener dinero que trabaje para ti. Si usas el dinero que ya tienes para tener menos hipoteca pagarás menos intereses, pero no tendrás liquidez y no tendrás la opción de ser más rentable que la propia hipoteca. 


casa-prefabricada


Porque se puede ser más rentable que una hipoteca. Solo tienes que saber rentabilizar el dinero de una forma más efectiva y clara de lo que lo hace el banco contigo. Si a ti te cobran un 3,5% sobre una cantidad X, y tú tienes esa misma cantidad X invertida a un 10%, estás siendo rentable y no te conviene bajo ninguna circunstancia amortizar cuota. Claro que esto es una situación muy “idílica” y que a todo el mundo le gustaría tener ese “problema”, pero en ningún momento te he dicho que fuera sencillo, rápido y sin esfuerzo. Es una opción más y como tal hay que valorarla. 

Los seres humanos por regla general gastamos más de lo que deberíamos en dos cosas; casas y coches. Uno se marca un presupuesto y delante del producto casi siempre tiende a rebasar-lo. Así que si quieres comprar la casita de tus sueños te invito a que valores primero lo que he escrito un poco más arriba. 

Tiendo a pensar un poco diferente y no siempre tengo la razón, pero hay una cosa que tengo clara desde hace muchos años, y es que en esta sociedad hay hombres de campo, trabajadores, burgueses y princesas, pero el que manda por encima de todos siempre es el dinero. Si tengo la opción la aprovecho, y si no la tengo hago lo que sea para llegar a ella.


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10 comentarios:

  1. Contrarian Thinking ... compra una casa, alquílala y vive de alquiler pagando parte o totalmente con el beneficio que genere la casa/s alquilada/s. Tendrás flexibilidad para adecuar tú coste de vivienda a tú situación económica, libertad para cambiarte de casa cada año si te apetece (esto es estupendo os lo digo por experiencia) con absoluta movilidad y para cuando te vayas a jubilar, tienes una vivienda en propiedad, pagada totalmente

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    1. Habitualmente el % que se gana, después de impuestos, con el método que comentas es bastante bajo. Es más preferible tener el dinero en efectivo e invertirlo en activos financieros.

      Saludos!

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  2. Yo que he vivido la "locura del ladrillo" te aseguro que no se me va a olvidar.. Yo conozco casos "sangrantes"... como una pareja con hipotecas por mas de "60 kilos",mas del 100% del valor de la casa (que ahora no vale ni la mitad), a 40 años, dos sueldos para pagar los plazos...Y ahora..pues, curro precario, apuros para pagar ... y no se pueden permitir tener familia.. muy triste,...Por eso creo que una educación financiera debería ser tan obligatoria como las matemáticas.

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    1. Conozco casos de estos. Triste haber caído en esta trampa.

      Saludos!

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    2. Gerard antes que nada decirte que cuando abro en el correo una nueva entrada tuya siempre es para aprender algo nuevo o, al menos, para recapacitar sobre lo que ya sabia.

      En este caso de la hipoteca soy un experto,soy de los que caí en la trampa, ya que tengo dos hipotecas porque fuí de los que hizo una "hipoteca puente" y luego no pudo vender la primera vivienda, vivienda que a pesar de estar alquilada me cuesta el dinero cada mes. Evidentemente lo único que hago es pagar y pagar, y es que como dices "Los seres humanos por regla general gastamos más de lo que deberíamos en dos cosas; casas y coches ", pero por lo menos y gracias a la "manzana que me cayó en la cabeza" un día buceando por tu blog, no pago una burrada en comisiones de reclamación, y mi consejo para lo que estén igual que yo es ese, que no hay mayor rentabilidad que ahorrarte esos 35 euros que te cobra el banco "por la cara" en gastos de reclamación.

      PD. la idea principal de este mensaje es dejar constancia de que te sigo por el correo, y como buen perezoso no entro a comentar las veces que me gustaría. Un saludo

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    3. Gracias Jose María, tus sinceras palabras, aunque sea de vez en cuando, ya son la suficiente motivación como para seguir por aquí. ;)

      La finalidad de todo esto es echar una mano, así que si lo he logrado, aunque sea solo una vez, ya me siento realizado.

      Saludos!

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  3. En ese "cuento de la lechera" de comprar-hipotecar-alquilar-pagar han caído muchos en estos años. No aprendemos.

    Si se rompen un eslabón de la cadena se hunde el barco (el inquilino deja de pagar y tardamos un año en desalojarle)

    Suerte con las decisiones.

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    1. Para mi la decisión más acertada es comprar cuando tienes una buena suma de dinero remanente por encima del precio de la vivienda. Partiendo de que ese remanente pueda pagar una buena -o toda- parte de la hipoteca. Un rara habilis pero una decisión inteligente.

      Saludos!

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    2. No te puedes imaginar como me gustaría que mucha mas gente pensase de esa misma forma ... tendría menos competencia ¡¡¡¡¡

      Bromas aparte esa misma cuestión me tuvo a mí semanas dándole vueltas como reducir ese riesgo, primero evaluando los seguros en caso de impago, pero no suelen cubrir realmente el 100% de la renta y en prácticamente todos los casos tienen una duración limitada a 6 meses, que es la duración media estimada para la resolución de un juicio por impago de alquiler.

      La única fórmula que me convenció es la diversificación, en lugar de un piso hacer 2 de la mitad de valor, de tal forma que el beneficio de uno cubra los gastos (hipoteca, IBI, comunidad) del otro. Esto que suena precioso tiene un coste (como todo lo bueno en la vida) y es que los costes de compra practicamente se duplican y pasas de unos 12k€ por cada 100k€ de compra a unos 20k€, lo que aumenta el periodo de amortización y por tanto reduce nuestra queridísima TIR, pero duermes tranquilo y eso, es lo que en esta vida no tiene precio

      y Gerard, yo era de tú opinión pero, me dí cuenta de que en el tema de casas solo existen 2 posiciones, cuando la vivienda es del banco y cuando la vivienda es propiedad es de uno mismo, exclusivamente y me pregunté, si la casa es del banco, ¿porqué tengo yo que pagarles mas de lo estrictamente necesario, pudiendo utilizar ese dinero que me hace creer que tengo mi casa "casi" pagada (percepción falsa) en producir mas dinero 2, 3, o 4 puntos por encima del TAE que pago por mi hipoteca? y me dije ¿y no será mejor que me dedique yo a sacar el máximo rendimiento a mi dinero hasta llegar al punto en el que puedo pagar el 100% de una vez?

      Y la respuesta me la dio la comisión de desestimiento (antigua cancelación anticipada), si el banco me "penaliza" por cancelar completamente mi hipoteca, eso es que es bueno para mí y malo para el banco, así que lo mejor para mí es hacerlo ¡¡¡¡

      Mi planteamiento : Vivo de alquiler me aporta flexibilidad, liquidez y gastos 100% predecibles a 12 meses, tengo (hoy) 2 pisos en alquiler con hipotecas del 100% cuya amortización de inversión inicial por ingresos recurrentes está en 8,5 años y en cuanto vuelva a juntar otro paquete haré el tercero y así hasta que el banco me deje. Con el remanente que no destino a amortizar capital invierto en R.Variable y estoy en prácticas en R.Fija, en cuanto tenga 200k€ en liquidez compro piso al contado y a partir de ahí, el alquiler y lo que generen los pisos a la "máquina" de producir.
      Gerad, tú post sobre amortizar hipoteca, en reducción de cuota o en reducción de tiempo me fue muy útil y lo recomiendo a todo el que tenga que pagar por el sitio donde habita.
      Saludos y Buen Fin de Semana

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  4. Laowei,
    Es curioso tu forma de invertir en propiedades, de dónde lo sacastes (algún libro te inspiró, etc...)?
    Me sorprende que te arriesgues de esa manera tal como están las cosas en el alquiler de vivienda y lo desprotegidos que se pueden sentir los propietarios en ciertos casos de impago, destrozos, etc... Cómo lo manejas, con la diversificación de tener 2 viviendas te basta?
    Finalmente, me gustaría pedirte si tienes algún criterio para elegir los pisos para que luego tengan altas posibilidades de estar ocupados, que características buscas? En fin, tenia curiosidad, si me puedes un poco con todo esto: felixllo arroba hotm.com
    Felix

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