09 mayo 2013

¿Hipoteca a interés variable o a tipo fijo?


Hoy en día, a la hora de hacer un préstamo hipotecario, tenemos dos opciones a elegir sobre el interés que vamos a pagar. La primera, y más conocida, es la que está referenciada al Euribor. La mayoría de hipotecas españolas usan este tipo referenciado.


La segunda opción a elegir no va referenciada a ningún indicador ya que es a un interés fijo. En el momento de la constitución del préstamo se pacta con la entidad un interés que durará durante todos los años, hasta vencimiento.

A día de hoy los que hace cinco años firmaron una hipoteca a interés fijo se están tirando de los pelos porque probablemente están pagando alrededor de un 5%, cuando el interés real que fija el Banco Central Europeo (BCE) es de medio punto porcentual (0,5%). Esto significa que no pueden aprovecharse de la fuerte bajada de tipos y están pagando unos centenares de euros más cada mes que si tuvieran la hipoteca referenciada a interés variable (Euribor).

Las personas que hace cinco años firmaron una hipoteca a interés variable han visto como su cuota se ha reducido de una forma importante llegando a pagar hasta un 40% menos cada mes.

Una vez hecha la introducción vamos a evaluar que es lo que más le puede convenir a alguien que necesite un préstamo hipotecario.

Las condiciones han cambiado y los bancos han modificado las condiciones de dichos préstamos para poder contrarrestar la pérdida de beneficio provocada por la fuerte bajada del Euribor. Con unos tipos de interés altos, lo habitual es que el diferencial que se le suma sea muy reducido, en cambio, con unos tipos históricamente tan bajos el diferencial tiene que compensar a la entidad y por eso es de un 3% de media. Esto significa que a un Euribor del 0,5% se le suma el diferencial del 3%. Resultado: Pagas un 3,5% de interés aún estando el indicador de referencia por los suelos y sin precedentes.

casa-hipoteca
Fuente | vavel

 La segunda opción antes comentada es a interés fijo. Parece una locura a día de hoy contratar un préstamo de este tipo viendo el Euribor a 0,5%, ya que las entidades no ofrecen nada que baje de un 5,5-6,5%. Las propias entidades dicen que es bueno saber que siempre se pagará lo mismo, que no habrá sorpresas, que el Euribor puede subir mucho… pero sinceramente, pienso que el que contrate esto está cometiendo un error bastante grande.

El problema que veo es que los que ahora firmen a un interés variable con un diferencial tan elevado son los que en un futuro van a tener problemas para pagar su hipoteca. Sobretodo la clase media trabajadora. Hay que pensar que no es descabellado pensar que en unos años, nadie sabe cuantos, el Euribor remonte hasta un 4-5%. Si a esto le sumas el diferencial del 3% el interés a pagar puede llegar a ser de un 7-8%, y esto con una política de sueldos que está totalmente descompensada a la baja, lo más probable es que cree un problema de riesgo de impago a estas familias que hoy en día compran su casa con ilusión y sin levantar la vista y evaluar que puede pasar en el largo plazo.

Por mucho que especules con la posible evolución del Euribor a largo plazo nadie sabe lo que pasará. Es imposible. Mi más sincera recomendación es que si quieres comprar una vivienda des una entrada importante, entorno al 50%, así te asegurarás de que la cuota de la hipoteca sea reducida y tendrás la motivación de acortar tiempo en el préstamos porque la cuota mensual será baja.

Se que puede parecer una locura tener el 50% de los que vale una vivienda pero pienso que es la única manera de poder garantizar que en un futuro no se tendrán problemas por riesgo de impago. Si la vivienda que quieres tiene un precio de 140mil euros, 70mil me parece una cifra razonable. Se que me dirás que para ahorrar esa cantidad de dinero vas a necesitar años y que tú quieres la casa ahora.

Es una opinión totalmente razonable y respetable. Yo te digo que vivir de alquiler no es una deshonra y que hacer un plan como el que te he comentado, aparte de servirte para crear ese habito de ahorro que una vez superada la compra de la vivienda puedes seguir practicando, puede salvarte en un futuro de un dolor de cabeza muy grande.


Me gustaría conocer tu opinión respecto al tema. Así intercambiamos puntos de vista.


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21 comentarios:

  1. has dicho que se tenga la mitad del dinero de la compra pero ¿QUÉ TIPO COGERÍAS FIJO O VARIABLE? no me ha quedado muy claro, la verdad que ante todo pienso que es mal momento para comprar porque va a bajar más el precio de la vivienda.

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    1. Hola Teresa,

      En caso de querer comprar y tener el 50% del total sin duda escogería a tipo variable. A día de hoy y con bastante tiempo por delante (años) será más barato que a tipo fijo. La verdad es que no es el mejor momento para comprar por dos motivos, una es el mal interés que se ofrece en los préstamos y el otro es que el precio de la vivienda parece que no ha tocado fondo...

      Saludos y gracias,

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  2. Genial Gerard,

    Este es un tema peliagudo...porque claro, interés fijo...alto comparado con los actuales...pero y en 5 años?todavía me acuerdo de un forero que leí hace mucho tiempo que había contratado una hipoteca de interés fijo al 3% cuando los variables estaban muy por debajo....luego empezó la burbuja a crecer exponencialmente y el euribor se disparó...

    No sé...no tengo muy claro cual sería el mejor interés...porque como dicen en mi pueblo "mas vale malo conocido, que bueno por conocer" y el interés variable puede arruinarte la vida en cosa de 5 años fácilmente (veamos que rápido ha bajado cuando interesa...) Pero lo que si que está claro es que estoy plenamente de acuerdo contigo en cuanto al tema de tener una buena cantidad para dar la "entrada" de una casa...se contrata a muchos muchos años vista y pueden pasar mil cosas...y eso, es la única manera de cubrirte un poco las espaldas frente a imprevistos.

    Saludos!

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    1. Gracias Luis,

      Es totalmente lo que comentas. La mayoría de gente cuando hace una hipoteca no piensa en el futuro, y con futuro no me refiero a 3 o 4 años... Como no podemos saber que harán los tipos de interés la única baza que tenemos a nuestro favor es dar una entrada importante y así tener la menor cantidad posible de préstamo.

      En al artículo comento un 50% del valor del inmueble. Se entiende que es una cifra que me he sacado de la manga, en tu caso puede ser del 60 y en el mio del 40, es una cifra ejemplo. Así como es un caso "estandar" para una familia "estandar" está claro que si tienes 500.000 euros en el banco y quieres una casa de 200.000 no tienes porque pagar el 50 % a tocateja, pero si tienes 15.000 euros y quieres una casa de 200mil ya me lo pensaría varias veces, porque el activo que pague esa hipoteca será tu sueldo completamente, y si el suelto falta....

      Aclaro esto aquí porque es una replica que me ha mandado por email un lector :)

      Saludos!

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  3. Te cuento mi experiencia personal. En 1993 compré una casa por 30.000.000 de pesetas (unos 180.000 €). Pagué la mitad a tocateja (con ahorros de más de 20 años) y me hipotequé por el resto a un confortable interés del 13.5% a quince años. Valga decir que el 75% de mi sueldo de esa época se iba en pagar la mensualidad. En aquéllos años la desgravación en la declaración de Hacienda ayudaba mucho, por lo que en cuanto disponía de efectivo lo dedicaba a disminuir el principal. Esto, junto con el añadido de un segundo sueldo y el progresivo descenso de los tipos de interés a partir de 1996, me permitió ir manejando cuotas mensuales más llevaderas, hasta que hacia principios del siglo actual, con la llegada del euro, liquidé la hipoteca en la mitad del tiempo disponible. Afortunadamente mi trabajo siempre fue estable y en casa contábamos con dos nóminas. De otro modo esta "proeza" bien podría no haber sucedido núnca. Saludos.

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    1. Hola,

      Si que es una buena proeza si! ;) un 75% del sueldo para pagar la hipoteca deja muy poco margen par el error. En tu caso tuviste la suerte de una buena estabilidad laboral, eso hoy en día es absolutamente impensable, aparte de que ninguna entidad te deja endeudarte ya más del 30% del sueldo porque el trabajo "fijo" ya no existe.

      Saludos y gracias por la experiencia personal. Me la guardo porque es sumamente interesante,

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    2. Agradecido de que hayas leído mi escrito. Lamento haberme comunicado contigo como "anónimo" porque no sé de qué va eso del URL y el sistema me rechazaba la publicación. En cualquier caso, seguiré leyendo el blog porque, aparte de interesante, está muy bien escrito. Un saludo.

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    3. Gracias a ti por comentar. Un blog sin sus lectores es un diario personal :)

      Para lo que necesites por aquí me encuentras,

      Saludos cordiales!

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  4. Me parece un gran error contratar una hipoteca a interes fijo al no ser que sea muy poca la diferencia, que no lo es.

    Si por una hipot. variable ya te piden un euribor + 3 mínimo, por un fijo están didiendo de un 5-6% para arriba, casi el doble.

    Es cierto que una hipoteca de 30 años, el euribor es muy problable que vuelva a niveles anteriores y superiores y que al final sea superior el euribor que tu interes fijo, pero ¿Y todos los años que te has ahorrado con un interés mucho más bajo?

    Además al tener un interés más bajo, la amortización es superior.

    Si tienes capacidad de hipotecarte a esos altos intereses fijos, lo mejor:
    Coje un variable, que el euribor va a estar bajo durante mucho tiempo, un lustro mínimo.

    Ahorra todo lo que puedas (que es mucho si podías haber pagado el doble de interés) y cuando dentro de 10 o 15 años el euribor supere lo que habría sido tu interés fijo, amortiza.

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    1. Hola Andrés, esta es la estrategia. Antes de tomar la decisión de comprar una vivienda la persona debería pasar 5 años ahorrando espartanamente. De bien seguro que esto le ahorraría muchos solores de cabeza en el futuro. Si pagas poco las subidas se allanan... y puedes ahorrar más para seguir amortizando.

      Saludos y gracias!

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  5. Buenos días Gerad,

    Cojo tu ejemplo. Una casa de 140.000 €, lo primero que hay que tener en cuenta es que toda operación de compraventa, tiene inherentes unos gastos próximos al 10%, por lo que el gasto real seria de unos 155.000 € (redondearé todos los números por encima, lo mismo es 154.000 que 155.000). Supongamos también válido el ahorrar 70.000 € antes de empezar a pensar a comprar casa. Creo que un plazo coherente para reunir esos 70.000€ serían 10 años lo que supone un ahorro necesario de 585€ al mes durante esos diez años.

    Empecemos a desmenuzar esto, con dos casos extremos;

    CASO 1. Pasamos de ahorrar y nos vamos directamente a un banco a pedir el 100% de este dinero, es decir los 155.000€ (no vamos a entrar en que eso sea posible actualmente), podríamos hacer dos cuentas:

    Las de la lechera → Plazo 35 años e interés 3,5 % → Cuota de 660 € mensuales
    Reales → Plazo 25 años e interés 6,5 % → Cuota de 1070 € mensuales

    ¿Por qué hacer las cuentas al 6,5% de interés si el euribor está en mínimos históricos? Pues porque la misma frase lo dice “está en mínimos históricos”, si yo voy a calcular la posible cuota debo ponerme en las peores circunstancias y no en las más favorables, ya que estaré a merced del euribor durante 25 años (nos puede aparecer otro Jean-Claude Trichet y enterarnos de lo que es un peine). El elegir 25 años y no 35, es por puro sentido común.

    Pues bien, todos los expertos están de acuerdo que la hipoteca debe ser no más de 35% de los ingresos familiares, por lo que en la familia deben entrar para una cuota de 1070 € unos 3060 €.

    Aquí ya tienes mi primera opinión: Coge los ingresos mensuales de la unidad familiar hazles el 35% y obtendrás la máxima cuota que podrás afrontar, suponiendo como cuota la que se calcula en las condiciones más desfavorables (de nada me sirve calcular la cuota al 2% de interés a 35 años y pensar que la puedo pagar, porque 35 años son muchos y el euribor puede subir)

    CASO 2. Me voy de alquiler durante 10 años para ahorrar 70.000€

    Lo primero que alguien se planteará es como ahorrar 70.000€, unos 585 € mensuales, así que empecemos por ver como podría ser. Partiendo de la base de que si no optaras por está opción estaríamos hablando de tener que pagar una cuota de 1070 € y por lo tanto eso implica que está familia cobra unos 3060€ al mes, por lo que 585 euros es aproximadamente un 20 % de los ingresos, para el caso del alquiler dedicaríamos un 25 % de los ingresos unos 765 € como máximo (cuanto menor sea el alquiler más podremos dedicar a ahorro). Y aquí viene la forma de ahorro por alquiler, si estuviéramos de hipoteca pagaríamos 1030€ al mes a los que restamos los 765€ reales del alquiler, y nos salen 265€ que nos ahorramos al mes, el resto hasta llegar a los 585€ necesarios (320€) los tengo que conseguir ahorrando, aunque 320€ ya es un 10% de los ingresos.

    Todo esto tiene sentido, solo y exclusivamente si en estos 10 años no se dispara de nuevo el precio de la vivienda y el incremento anual del precio de la vivienda es muy inferior al ahorro anual conseguido.

    Supongamos que ya han pasado los 10 años, que al final si hubo un pequeño repunte del precio de la vivienda y esa vivienda que antes valía 140.000€ euros vale ahora 150.000 € que con gastos serían 165000 €. Hagamos las cuentas

    Plazo 25 años e interés 6,5 % de (165000-70000= 95000€)→ Cuota de 652 €

    Lo que quiere decir que con un interés del 6,5% (alto) y un plazo de amortización realista 25 años, nos sale una asequible cuota de 652€, menos que de alquiler.

    Ya vistos los dos extremos si puedo dar mi opinión que es que; INTERESA estar de alquiler SI Y SOLO SI se dan las siguientes circunstancias:

    La cuota del alquiler realmente me permite ahorrar.
    El dinero que me ahorro en el alquiler lo dedico a eso, a ahorrar y no a comprarme un coche nuevo.
    El precio de la vivienda no se dispara en estos diez años, con esto hay que tener mucho ojo ya que partimos de una suposición de ahorrar 7000 €/año si la vivienda empieza a subir más de esa cantidad por año, en vez de ganar estamos perdiendo.

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    1. Gracias José Mª por tu elaborado estudio. Tienes toda la razón en lo que dices. Solo añadir que el comprar tiene muchos más gastos que el del la hipoteca y sus intereses. Hay que contar que en un alquiler con muebles si se te rompe una nevera no vas a tener que comprarla, por lo que ya te estás ahorrando un mínimo de 500 euros. No vas a tener que pagar el IBI, ni impuestos varios, puedes negociar el alquiler con el arrendador... Si tienes un alquiler de 600 al més y le dices al arrendador que le pagas dos años por adelantado no creer que te va a hacer un descuento??

      Esas son las ventajas que le veo al alquiler. Desventajas...como en todo, también hay.

      Lo que veo básico es que para una família clase media hay que dar una entrada grande. para que la mitad del valor de la vivienda no puede llegar a ahogarte nunca.

      Saludos y gracias!

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  6. A raíz de una comentario anterior...: Este año en curso (2013), ¿merece la pena amortizar hipoteca?... Lo digo porque tengo la duda de si se ha suprimido la ayuda por vivienda. Un saludo.

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    1. Hola Skipper, La ayuda solo se ha suprimido para viviendas compradas a partir del 1 de enero de 2013. Si has comprado antes puedes seguir desgravando de la misma manera que lo hacías hasta ahora.

      Saludos,

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  7. Buenos días Gerard, con tu permiso dejo enlace a noticia, que habla de una posible eliminación de la claúsula suelo por parte de BBVA con efecto a hipotecas anteriores, destaco que es eso "posible".

    http://www.elmundo.es/elmundo/2013/05/16/suvivienda/1368703299.html?a=c778e87f679bdfc63b5755dc2f7ae7c1&t=1368779435&numero=

    Un saludo

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    1. Buenas JM!

      Tengo un conocido que depsués de 3 años con BBVA a hecho investigar por un experto todos los papeles de la hipoteca con la sorpresa de que resulta que no tiene clausula suelo y se la han estado cobrando durante estos años. En cuestión de 2 días le han recalculado la cuota, bajándole 200 euros mensuales, y le han devuelto lo que ha pagado de más durante el período.

      La pregunta es, ¿Era intencionadamente o un simple error? Creo que la respuesta ya la sabemos...


      saludos!

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  8. Hola Gerard,estoy alucinada del sentido común que demuestras y quiero ver si me puedes ayudar.Tengo 47 años y cuando me divorcie en 2007 compre la parte de casa de mi ex marido.Tengo una hipoteca fija al 5,75% a 30 años(estaba aterrada) de sólo 60.000 euros. Ahora mi pregunta es:¿puedo cambiarla de fijo a variable?? y tb. ¿si me subrogo a La Caixa,me tiene que dar permiso el banco donde la firmé?? He ido hace unos días y lo más que me conceden es dejarme sin la penalización del 2,5% por amortización con un máx.por año y dejármela al 5,35 pero aquí creo que viene la trampa: eso no figurará en ningún papel ni en ningún sitio.Me tengo que fiar de ellos...(q seguro que en dos meses ya son otros los que están en esa oficina) Me siento fatal pq tengo dinero ahorrado y quiero amortizar pero no sé si cambiarme a una variable sin penalizaciones y liquidar esto cuanto antes, ahorrando a muerte en pocos años...En 6 años sólo he pagado 6000 euros de capital,manda narices!!! Ayúdame por favor,estoy completamente desconcertada. Gracias de antemano y un saludo a todos. Marina

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  9. Hola Gerard, soy Marina, la del mensaje de antes.Hay un error.Donde tengo la hipoteca fija es en La Caixa y ahora, si pudiera, la haría variable en ING. ¿¿Puedo??

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    1. Hola Marina, gracias por tus buenas palabras! :)

      Está claro que no te pueden retener en La Caixa, y puedes cambiar de entidad cuando quieras. Ahora mismo un interés como el que pagas es una bestialidad y hay que ponerle solución cuanto antes.

      Lo que yo haría es hablar directamente con ING, ellos se encargan de todos los trámites. Cuando ven la opción de ganar dinero se ponen las pilas.

      Por supuesto que fiarte de La Caixa ni en broma, no te fíes de nadie, ni de mi!! ;)

      Para lo que necesite por aquí me encuentras,

      Gracias!

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  10. Buenos días,

    Soy Abdul-Hamid Musa un prestamista de préstamo de ABDUL-HAMID FINANZAS, Ofrecemos tanto los préstamos personales y empresariales con base de capital entre la suma de €1,000.00 a €300.000.000,00 dólares de EE.UU., euros europeos o libras esterlinas para los individuos, las empresas y cooperar cuerpos, independientemente de su matrimonio estatus, sexo, religión, ubicación, pero deben ser los medios legales de pago del préstamo en el plazo indicado y deben ser dignos de confianza con tasas de interés tan bajo como el 3%.
    email: abdulhamidfinance@yahoo.com

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    estamos a la espera de su respuesta urgente.

    Atentamente,
    Sr. Abdul-Hamid
    M / D Abdul-Hamid Finanzas

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