10 septiembre 2012

¿Amortizar hipoteca o dejar el dinero en depósitos?

Esta cuestión siempre sale en todos los foros de debate y en todas las conversaciones. En este blog se han generado bastantes comentarios del tipo: -Me falta por pagar 130.000 euros de hipoteca y tengo 40.000 en un depósito. Que hago con los ahorros, ¿Amortizo hipoteca o los dejo en el depósito que me vayan dando intereses?

La respuesta de por sí es bastante sencilla pero hay que tener en cuenta varios factores. No todo es conseguir la máxima rentabilidad.

Si los 40.000 los tenemos en un depósito al 4,5% TAE obtendremos 1422 euros anuales después de impuestos en concepto de intereses.

Si amortizamos hipoteca hasta el máximo posible de 9040 por titular nos desgravamos un máximo del 15%, es decir, 1356 euros anuales. Pero si en la titularidad de la hipoteca hay dos personas se puede desgravar el doble, 18.080 euros. Con el 15% que nos va a devolver hacienda obtendremos 2712 euros.

amortizar_hipoteca


La desgravación incluye cuota, intereses y capital. Por lo tanto, si pagamos una hipoteca de 500 euros al mes son 6000 al año y nos conviene (en caso de ser titular único de la hipoteca) amortizar hasta el máximo de 9040, es decir, añadir 3040 euros adicionales. Mirándolo de otra forma, tendremos un depósito de 9040 al 15% anual.

Si nuestra cuota de hipoteca es de 850 euros mensuales pagamos 10.200 anuales, por lo tanto no debes amortizar nada ya que te pasas del máximo en 1160, y en este caso si te conviene dejar el depósito al 4,5% TAE ya que probablemente tengas un interés más elevado que el que estás pagando por la hipoteca.

Si pagamos 650 euros de hipoteca al mes (7800 € anuales) pero somos dos titulares (mi pareja y yo) nos podemos desgravar un máximo de 18.080 euros anuales. Es decir, a final del año fiscal, en diciembre, añadiremos 10.280 euros para llegar al máximo y de esta forma será como si tuvieras un depósito de 18.080 euros al 15% TAE.

Hasta aquí las opciones para ser financieramente rentables. Pero hay que tener en cuenta que muchas veces es mejor pagar un poco más y tener liquidez que quedarse sin ahorros por querer amortizar cuanto antes. Supongo que habrá mentalidades de todo tipo y antes de hacer nada mejor informarse para saber cual puede ser la mejor opción.

En caso de querer amortizar hipoteca siempre amortizar tiempo y no capital, ya que acortando tiempo nos libramos de los intereses y bajando cuota vamos a reducir un poco el dinero a pagar mensualmente pero le estaremos pagando intereses igualmente al banco.

De todas formas la gente que compre una vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013 ya no podrá desgravarse nada, por lo que lo del 15% queda anulado. En ese escenario tener el dinero ahorrado rentabilizado a un buen interés por encima del  que se paga en la hipoteca será lo más rentable.

Aunque no me cansaré nunca de decir que lo mejor es no tener deudas. El que tiene el derecho de cobrarlas tiene el poder sobre ti.


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60 comentarios:

  1. A menudo he leido que es mejor amortizar capital y dicen que es la mejor opción. Podrias explicar la diferencia mas estensamente?
    El año pasado hice una amortización en diciembre, fui al banco y pregunte cuanto tenia que amortizar para llegar al máximo desgravable, me hicieron los calculos con la quota entera y no del capital. Tampoco me dijeron que podia poner el doble por estar a nombre de 2 personas. Ultima pregunta ¿es cierto que se termina este año?

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    1. Hola Kenia,

      Tienes razón en lo de la cuota. Leete el artículo de nuevo que ya está todo modificado.

      Si las dos personas trabajan y por lo tanto pagan IRPF se lo pueden desgravar. Pero hay que estar trabajando y pagando IRPF.

      Para nuevas adquisiciones de vivienda ya no se podrán desgravar a partir del 1 de enero de 2013, pero para las anteriores si, si la tienes comprara, por ejemplo, en 2012 podrás degravartela siempre.

      A ver si con este ejemplo te queda algo más claro:

      Para una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años y con un diferencial del 0,75% sobre el euríbor, la cuota es de 664,95 euros al mes. Si se amortizan 9.000 euros, la cuota se reduciría hasta los 625,10 euros, con lo que se ahorrarían 480 euros al año, pero se pagarían 46.530 euros de intereses en toda la vida del préstamo. Si en cambio, los destinamos a amortizar tiempo, logramos reducir en 2 años justos el tiempo pendiente del préstamo y nos ahorramos casi 4.000 euros de intereses (42.540 euros en total)


      Saludos y gracias por la corrección.

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    2. Vamos a ver , en la cuenta que estais echando , al amortizar 40.000 euros dejas de pagar los interes de todas cuotas afectadas! Tendras que hacer el calculo con el capital pwndiente de amortizar y despues con el resto sin amortizar ... sumas las columnas de intereses y calculas el ahorro. Evidentemente dejas de tener ingresoa por intereses en años sucesivos , pero tu capacidad de ahorro aumenta si bajas el gasto hipotecario.
      Llega un punto en la vida del préstamo en el que el interés de la cuota es tan bajo que el coste de oportunidad de amortizarlo es mebor que el de tener wl dinero en un depósito, momento a partir del cual no debes amortizar nunca mas del limite maximo de deducción fiscal

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    3. Hola,

      Lo que comentas es cierto, pero ya entras en la suposición de que al aumentar la capacidad de ahorro se ahorra, y no siempre es así. Si cada año amortizas hasta el máximo permitido te devuelven ese 15% , pero si te pasas eso ya no desgrava por lo que es más rentable no amortizar superando el límite que hacerlo, ya que al hacerlo no te ahorras ese 15% .

      Bien, habría que hacer unos cálculos exactos pero el planteamiento sería este.

      Saludos y gracias,

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  2. Gracias por el artículo.

    Pero otra cuestión que siempre he leido es que da lo mismo reducir cuota que tiempo, siempre que lo ahorrado en la cuota lo pongas en un depósito al mismo interes que pagas.

    Entonces,
    si al amortiozar reduces cuota, y el ahorro de la cuota, lo pones en un depósito de alta remuneración, tipo el 4,5% ¿no seria entonces más rentable?

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    1. Hola, gracias a ti.

      Efectivamente. Si pagas un 3,5% de interés de la hipoteca y en vez de amortizar 10mil euros los pones en un depósito al 4,5% sales ganando, pero ten en cuenta que deberás hacer esto durante todo el plazo del préstamo. Si te quedan 20 años deberás tener esos 10.000 durante 20 años invertidos a un interés ligeramente superior al que pagas.
      Por otra banda es mucho más rentable desgravar-te el máximo en la declaración de la renta, hasta el 15% de 9040 euros. Es como tener un depósito al 15% pero el dinero lo tienes en ladrillos.

      Puedes leer esto:

      http://www.economiafulltime.com/2012/09/amortizar-hipoteca-o-dejar-el-dinero-en.html

      saludos.

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  3. No se si me estoy pasando pero de momento lanzo la pregunta-aclaración: Despues de repasar tu blog y pesar en numeros...se me ha ocurrido mirar las declaraciones de renta que me hace el gestor.
    En el apartado "Deducción por inversión en vivienda habitual" hay tres apartados "inversión con derecho a deducción" "parte estatal" "parte autonómica".
    Pues mi sorpresa (jamas habia mirado) es que la casilla de la inversión, no coincide con mis recibos ni el total, ni capital, ni intereses. ¿como se conoce el importe de dicha casilla?
    En las casillas "autonómica" y "estatal" el porcentaje sobre la cantidad invertida no me coincide con el 15 %.
    ¿tienes conocimientos sobre esto? ¿podrias aclararmelo?

    Gracias

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    1. Hola kenia,

      Disculpa, pero tendrás que informarte con otro gestor. No tengo este apartado de la declaración de la renta por mano.

      Saludos

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  4. En micaso la hipoteca no la puedo desgravar por ser sobre una segunda vivienda
    si debo 100000 € y pago un interes de un 2 % y tengo 50000 € que pongo en un deposito al 4,5 % no me conpensa amortizar.

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    1. Efectivamente te sale más rentable invertir que amortizar, bastante más.

      Saludos.

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    2. El 4, 5 % se queda en un 3, 6% neto. El 2% sobre 100000 , cuantos años te quedan por pagar? Sacate un cuadro de amortizacion y suma lps intereses de las 12 cuotas. Esa cantidad es la que debes comparar ... te sorprenderá

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  5. Vamos a ver, no puedes decir que "hay que amortizar siempre en cuota".. únicamente podrás afirmarlo cuando el escenario del euribor sea plano ¡durante toda la hipoteca!, concretando con un ejemplo: en un escenario de euribor bajista se reduce la cuota en la revisión, por lo que: amortizas menos capital, pero también menos intereses a lo largo de ese año, con lo cual puedes tener más dinero disponible para llegar hasta los 9 o 18.000€ (según 1/2 titulares). con lo cual, si bajjas cuota, y compensas con amortizaciones hasta alcanzar el máximo desgravable, estarás de alguma manera amortizando más capital y menos impuestos con la misma cantidadd monetaria, no obstante a partir del 5-7º año, donde ya has pagado un gran volumen de los intereses de todas la vida del préstamo, lo lógico sería reducir el plazo. Lo importante, es que cuando uno amortiza X € lo hace siempre en capital pendiente, y únicamente sabrá si fue más ventajosa una elección u otra una vez finalizada la hipoteca y conociendo exactamente el valor del euribor en todas las amortizaciones existentes.

    En mi caso concreto y partiendo de una cuota inical de 640€ a 25 años sobre 130 mil €, en 3 años he ido amortizado el restante hasta 18.000 (al ser dos titulares) teniendo una cuota en la actualidad del 405 € con lo que me es más fácil reunir esos 18.000 anuales, la ventaja es que sobre la cuota de 400 pago menos intereses anuales que en una de 600 y el resto me reduce capital pendiente, dentro de los siguientes años cuando amortice capital y lo haga en plazo llegará un momento que quitaré años mucho más rápido al ser un capital pendiente mínimo, y en el caso de entrar en un escenario desfavorable como no tener ingresos siempre será más ventajoso pagar una cuota inferior.

    He ahí mi experiencia por si le sirve a alguien en cuanto a plazo o a cuota, los 5 primeros años cuota y los siguientes en plazo.

    Un saludo

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    1. Hola,

      En una hipoteca normal, hacia el año amortizas el doble de lo que pagas de intereses, es decir, de una cuota de 614 euros, 400 es amortización y 200 intereses, y en el año 13! por lo tanto es bastante importante que la gente que tiene una hipoteca y va "justa" a final de mes reduzca cuota cuando el euribor está bajo como ahora. porque de esperar unos años, y el tiempo pasa volando, el euribor a saber donde puede llegar a disparar las cuotas.

      concluyendo. a cuota baja y perfectamente asumible reducir siempre capital (tiempo). A cuota alta ahora en un momento como este reducir siempre cuota.

      Saludos y gracias por tu ejemplo, es muy útil.

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  6. Una duda, en un ejemplo has escrito "Si las dos personas trabajan y por lo tanto pagan IRPF se lo pueden desgravar. Pero hay que estar trabajando y pagando IRPF."
    En caso de q quisiese amortizar el año que viene, y uno de los dos esta en paro, no me beneficiaria de la desgravacion correspondiente?
    Un saludo, muy bueno el blog.

    Mariano

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    1. Hola,
      Con el paro también pagas IRPF por lo tanto también te lo puedes desgravar. Cuando cobras la prestación no te retienen IRPF, y si un poco de Seguridad Social, por lo que cuando tengas que hacer la declaración de la renta tendrás que compensar las cuotas de IRPF.

      Saludos.

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  7. Hola. En mi caso de una hipoteca inicial de 210.000 €, me quedan por pagar 100.000 euros en 11 años, ya que he ido siempre amortizando los 18.000 € anuales al tener la hipoteca en pareja. Pago actualmente 830 euros (650 de capital y 178 de interes), con mi hipoteca al 0.75 + euribor. Incluso los primeros años amorticé muchos de mis ahorros, para evitarme los mayores intereses. Ahora en la situación actual, tengo unos ahorros de 60.000 €, y de las dos nominas que teníamos ahora tengo solo una. ¿Me recomiendas ir metiendo cada año hasta los 18000 euros, y el resto en depositos, o amortizo hasta esos 50000 euros, o no amortizo nada, y lo meto todo en un deposito al 4 %? Estoy hecho un lio.

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    1. Hola,

      Lo tienes bastante bien estructurado y con un diferencial muy bajo visto lo de hoy en día. Lo que haría sería amortizar hasta el límite de la desgravación ya que te devolverán el 15%, cosa que no consigues con los depósitos.
      La parte de intereses que te queda por pagar es pequeña, y invirtiendo los ahorros a un 4% ya sacas más de lo que pagas de intereses.

      Así que, lo financieramente correcto, es amortizar hasta los 18 mil anuales y lo demás sacarle tanto rendimiento como puedas.

      Lo tienes muy bien, animo que para nada es un lío.

      Saludos.

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  8. Hola,
    En primer lugar muchas gracias por tu artículo, por primera vez he tenido más claro lo que es mejor financieramente hablando.
    Después de leerme el artículo me ha surgido una duda.
    Comentas que si haces una amortización de capital de 2.000€ por ejemplo es como si lo tuvieses en el banco a un TAE del 15%, teniendo en cuenta que ahora los depósitos están al 4% aprox., claramente interesa más amortizar. Sin embargo, si tenemos en cuenta que esos 2.000€ están a un 4% durante por ejemplo 10 años, teniendo en cuenta que reinvertimos los intereses cada año, al final, estos 2.000€ se convierten en 2730 mientras que el 15% es para sólo 1 año por lo que serían 2237, quitando en ambos casos el 21% de IRPF sobre los intereses generados. Al final, según mis cálculos, ganaríamos unos 500€. ¿Es correcto? Te hago esta pregunta porque en mi caso tengo un diferencial con el Euríbor del 0,18 por lo que los intereses que pago se reducen bastante.
    Muchas gracias

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    1. Hola,

      Me alegro de que te guste/sirva.

      Piensa que cada vez que amortizas anticipadamente, en tiempo, ganar por dos bandas. Una es en la declaración de la renta del año siguiente donde te van a devolver el 15% de los 9040 euros que has pagado de hipoteca, y la segunda y que no has contemplado son los intereses que te vas a ahorrar por todos los meses que has anticipado capital.

      Piensa que si has amortizado hasta llegar al máximo de 9040 esto puede suponer unos meses extra los cuales te vas a librar de pagar los intereses.

      En tu caso debes pagar unos intereses muy mínimos ahora mismo, por lo que te recomiendo que mientras sea así amortices todo lo que puedas ya que vas a poder pagar mucho más capital con el mismo dinero.

      Saludos y gracias.

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  9. hay una cosa que no me queda muy clara, si alfinal entiendo yo te van a devolver el 15% de lo que pages en la vida de la hipoteca, capital mas interes, entiendo yo que en una hipoteca pongamos de 100000 euros, dara lo mismo si vas amortizando y la pagas en 15 años o no amortizas y la pagas en 30 años, porque,¿? muy simple en mi opinion porque alfinal te van a devolver el 15% de los 100000 euros mas los interes que pages, asique sera casi mejor pagarlo a mas años porque al pagar mas interes te devolveran si acaso mas que pagandolo rapido, lo que pasa que en lugar de devoverte 1356€ todos los años si amortizas en 15 años, te devolvieran si no amortizas menos dinero pero en mas años 35 años, me explico te pagarien mas interes pero en menos años, al final te devolveran lo mismo, porque de la otra manera ta van a devolver menos pero t lo van a devolver 15 años mas. y todo eso que no has amortizado lo metes a un deposito a el 4.5 y eso que te ganas y dinero que tendras hay disponible y mejor por si bienen mal dadas, que si amortizas y algun dia te pueda hacer falta ese dinero que amortizaste y tengas que volver a pedirselo al banco el dinero que anterior mente le diste amortizando tu hipoteca y te habia dejado el banco a un euribor, mas cero y pico a un prestamo personal que tendrias que pedir ahora con unos interes altisimos, porque la vida da muchas vueltas, y la hipoteca es muy larga. y mejor pienso tener el dinero en un deposito y que te den dinero a ti por tu dinero que hay lo tienes porque es tuyo si te hiciera falta. resumiendo devolverte te devolveran lo mismo a la final y los interes de todo el dinero que pongas en el deposito que lo ivas a usar para pagar la hipoteca mas rapido es lo que ganaras, eso y tener liquidez,en cambio en lugar de pagar la hipoteca en 15 años la pagaras en 30, pero quien tiene prisa ¿? corrigeme si me equivoco que puedo estarlo y mucho porque hablo desde la ignorancia. y puedo estar muy equivocado pero es mi idea.h

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  10. Hola,

    habría que hacer un cálculo exacto de cada caso, pero ten en cuenta que solo se puede desgravar hasta 9040 por titular y año, así que si pasas de eso ya no hay posibilidad de quitarte el 15%. Y también hay que tener en cuenta que el euribor se mueve, ahora está en mínimos pero imagina que tienes una cuota de 750 euros mensuales (9000 anuales), a la que el euribor empiece a subir ya tendrás parte del dinero que no entra en la desgravación.

    La cuestión sería coger una tabla y hacer el ejercicio año por año y obtener el total, aunque no se puede hacer bien porque no sabes que interés vas a pagar a un año vista.

    Lo mejor, no tener deudas o tenerlas el mínimo tiempo posible.

    Saludos.

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  11. Hola, tu blog me ha parecido muy interesante y de mucha utilidad. Yo por lo que he entendido por tus consejos y por las dudas de otras personas si yo tengo una hipoteca de 610 euros al mes, tengo un diferencial bajo de 0,18 y aun me quedan 131.127 EUROS por devolver al banco en 20 años si tengo unos ahorros de 14.000 euros, lo mejor que puedo hacer es seguir teniendo ese dinero en un depósito y amortizar hasta llegar al límite de 9.040 euros no es así? y siempre mejor amortizando quitando tiempo verdad? Y por último mi duda es, ¿es mejor amortizar al inicio del año para llegar alos 9.40 euros o a final de año? Muchas gracias y saludos

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    1. Hola, me alegro que te guste y te sirva.

      Vas bien encaminado en todo lo que comentas. Tienes una buena situación hipotecaria así que de lo único que debes preocuparte es, como bien dices, amortizar en tiempo para reducir los intereses. Siempre es mejor esperar a final de año para amortizar por el simple motivo de que durante todo el año puedes sacarle un rendimiento a ese dinero es forma de inversiones, depósitos, bonos... que de amortizar a principios no puedes.

      Quizá sean unos pocos euros, todo dependerá de la inversión que hagas, pero desde mi punto de vista todo lo que sea dinero de entrada bienvenido sea.

      Saludos y para lo que necesites.

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  12. Buenos días,



    soy una persona que voy a firmar una hipoteca. vOY COMPRARME UNA VIVIENDA DEL BANCO, A UN INTERÉS "BAJO (PARA ESTE ÉPOCA)" DEL 2.50 + EURIBOR, NO TIENE COMISIONES DE NINGÚN TIPO, NI DE CANCELACIÓN, NI DE PAGOS ANTICIPADOS.
    pODRÍA PAGARME UNA CUOTA SIN PROBLEMA DE UNOS 650 EUROS.
    eL BANCO ME DICE QUE PARA 20 AÑOS SERÍAN UNOS 550 EUROS, SIN EMBARGO MI DUDA ES SI ES BUENA IDEA QUE LO PONGA A 30 AÑOS ¿O MÁS? EN ESTE CASO, LA CUOTA SERÍA DE UNOS 440 EUROS, (A BOTE PRONTO NO DEBE SER INTERESANTE, PORQUE SOLO ME AHORRO UNOS 100 EUROS DE CUOTA Y TENGO QUE PAGAR 10 AÑOS MÁS), PERO SOY UNA PERSONA QUE SOY CAPAZ DE AHORRAR, LA IDEA ES PAGAR POCO, Y A FINAL DE AÑO, HACER PAGOS ANTICIPADOS DE LO QUE ME SOBRE, EJ (CADA MES ME AHORRO 650-440 = 210 EUROS x 12 MESES = 2520 EUROS/AÑO. MIS DUDAS SON:
    1. ¿ES BUENA IDEA? TIENE INCONVENIENTES?
    2. CON ESTE SISTEMA, ¿DEBO ACORTAR EN TIEMPO O CUOTAS?
    3. RESPECTO A hACIENDA, ¿SERÍA O NO VENTAJOSO? O ¿ES INDIFERENTE?
    4. OTRAS OPINIONES

    gRACIAS

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    1. Hola,

      Cuidado con ese interés porque aunque ahora sea bajo no lo es tanto. El diferencial de 2,50 es un arma que utilizan los bancos para recuperar parte del dinero que pierdes cuando el Eurobor está por los suelos como ahora. Piensa que a lo largo del préstamo el Euribor fluctua y lo que ahora es un 0,55% puede convertirse en un 4% en cuestión de un par o tres de años si fuera el caso. La media de este indicador está entorno al 3,5% así que si le sumas tu diferencial ya hablamos de un 6%.

      Respecto a tus preguntas:

      1- Siempre y cuando puedas pagarlo bien escoge el menor tiempo posible. A menos tiempo menos intereses. EL inconveniente es que si sube el Euribor la cuota subirá y puede "ahogarte" si vas justo. Depende de cuales sean tus ingresos quizá no sea tan mala idea aumentar el plazo para ir mas desahogado en caso de subida del interés.

      Prefiero pagar más intereses repartidos en 10 años que llegar justo cada fina de mes. Supongo que me entiendes.

      2- Si acortas tiempo reduces más intereses que acortando cuota.

      3-Al comprar ahora la vivienda no tienes derecho a desgravarte nada. Desde el 1 de enero ya no existe este derecho para la compra de nuevas viviendas. Así que es totalmente indiferente.

      4- Sinceramente ahorraría hasta poder pagar un elevado % del precio de la vivienda, por ejemplo un 40-50% para que quede un préstamo lo más reducido posible. La cantidad de intereses que te ahorras es tremenda y la seguridad que ganas es importante. De todas formas, donde haya ilusión que se aparte de otro.

      Saludos y hasta pronto,

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    2. Muchas gracias Gerard, su respuesta ha sido muy sabia, y aclara muchas dudas. Tras ver su respuesta hice un análisis y descubrí lo siguiente, y todavía no entiendo porqué, pero los números son así:
      Hice una simulación de pagar en 20 años, (que es lo que hoy en día me puedo permitir con el interés de hoy).
      Y otra de hacer mi hipoteca en 40 años, y con el dinero que me sobraba cada año de la cuota respecto a 20 años, hacer pagos parciales para reducir el tiempo, y lo sorprendente (qué aún no lo entiendo), se me acortaba en 20 años, y se me quedaba igual..!! Yo pensaba que al hacer pagos parciales a final de año SOLO EN AMORTIZACIÓN (en el caso de 40 años), me deberié beneficiar más que pagar cada mes en 20 años(interés y cuota).Pero estaba equivocado!
      Viendo su respuesta, he comprendido que en mi situación debo jugar de que el Interés subirá si o si, y en lugar de 20 años, es mejor en 25 años.
      Es una idea genial, pagar 40 o 50 % de golpe al banco, el problema es que estoy pagando (el mismo importe de alquiler, que lo que estoy calculando en cuota), y así es imposible ahorrar.
      Ahora me nacen otras dudas, a ver si me puede ayudar:
      1) Usted piensa que puedo negociar el diferencial, (el banco me dijo como anécdota), que si no fuera vivienda de ellos sería un 4.20 %. Si es así, piensa usted que el banco aceptaría alguna condición de que si sube el euribor me compensen algo en Diferencial. Si es así, desde su perspectiva, ¿cómo debo de planteárselo?
      2) Qué le parece hoy en día plantearle un tipo fijo? ¿Cómo se calcula eso? ¿por dónde deberié moverse..?

      Muchas gracias Sr. Gerard, de antemano.

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    3. Hola,

      Ante todo gracias a usted.

      El problema de muchas familias ha sido que en su día compraron una vivienda con hipoteca sin pensar en que el interés podía subir, y vaya si subió.

      Por lo tanto lo más importante es ponerse en las peores condiciones y ser realista de que si llegado el caso podrían afrontarse.

      Lo de negociar el diferencial lo veo imposible, para que un banco escuche hay que ofrecerles algo que les interese o que puedan sacar mucho beneficio, y con la compra de una vivienda normal es una operación más del montón. Si fueras un cliente que compra una casa de 2 millones y tiene en el banco un millón en líquido seguro que ese diferencial sería menor, porque tendrían miedo de que te fueses a otra entidad a buscar condiciones más ventajosas.

      Una hipoteca a interés fijo me parece un atraco. Hoy en día están entre el 4,5-6% con los tipos tan bajos que tenemos. Así que lo descartaría rotundamente.

      Elige un plazo que puedas pagar cuotas cómodas y amortiza anticipadamente tanto como puedas, como mínimo hasta reducir la deuda a unos límites muy soportables. Sobretodo que no tengas penalización por amortizaciones anticipadas.

      Saludos y para lo que necesites,

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    4. Gracias Gerard, le cuento.
      He dado y firmado la señal.

      Cuando tenga un hueco me podría comentar lo siguiente:
      Me obligan que tengo que trabajar con esa gestoría suya.
      Para una operación de 110.000 e. La gestoría tiene puesto 600 euros de Honorarios, ¿cómo lo vé? Yo pienso que es una mafia, 100.000 pts...! luego el notario 1500 e.
      Y no se encargan de gestionarmel ninguna ayuda, si lo existiese.
      En Canarias, estoy viendo, que existían ayuda, pero es de verguenza, que lo hayan quitado todo, dicen que tenían un plan del 2009-2012, pero el del 2013 no se ha aprobado, mi pregunta:
      Cuando el plan de 2013 se apruebe, yo podré acogerme ayudas con proceso retroactivo, debo de hacer alguna manifestación o escrito hoy en día..?
      Le cuento soy de Canarias, menor de 35 años (ambos) ella no trabaja y con un bebé, comprando la primera vivienda y va a ser habituual, VEO UNA VERGUENZA que no haya ninguna ayuda que nos motive a que debamos de comprar vivienda, han quitado la de Entrada, ayuda Hipoteca, y la de menor de 35 años, y la deducción que la quitaron el año pasado.

      Mi otra duda, sino existe la deducción fiscal del 15 % de 9000 euros, es indiferente que pongamos la casa a nombre mía o ambos, es decir, me refiero fiscalmente, (el dinero lo gano yo, pero es de ambos), en principio vamos a firmar ambos, pensando en el futuro, tenemos algún conflicto, mejor estar en Gananciales o Separación de Bienes, y si quisiéramos poner la casa a nombre de nuestra hija?

      Muchas gracias Gerard!

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    5. Los gastos que comentas son normales en la adquisición de una vivienda. Está montado para que cada parte se lleve lo suyo. A mi también me parece increible que un notario solo por estampar una firma se lleve un mínimo de 1500 euros..

      Todo el tema ayudas y subvenciones está parado por el simple hecho de que quieren fomentar el alquiler pero no se dan cuenta de que los precios no son los adecuados, así que estamos en unos tiempos difíciles respecto a este tema.

      Respecto a lo del matrimonio, si trabajas como autonomo mejor separación de bienes, así te curas en salud de que si no puedes pagar o quiebra tu empresa no te quitaran la casa al estar a nombre de tu mujer. En gananciales todos los ingresos o pérdidas de la pareja son a partes iguales, y en separación de bienes tu decides lo que incluyes como tuyo y solo tuyo. Por defecto el matrimonio en España (menos Catalunya y alguna otra comunidad) es en régimen de gananciales.

      Yo no lo pondría a nombre de tu hija vaya a ser que cuando tenga 18 años tengas una pelea con ella y quiere echarte de casa ( cosas más raras se han visto).

      Saludos y gracias a ti,

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  13. buenas, de entrada gracias por todo el tema. Aunque me lo he leido y releido, desearia si me pudieras aconsejar.
    a fecha de hoy me quedan de hipoteca 21586€, los intereses que he pagado este mes son 36,36€, y la cuota con intereses son 487€. En estas condiciones en enero de 2017, si queda mundo habitable, finalizaria el tema. Dispongo de unos ahorrillos, no es que quiera sacar beneficio, así que dejando apartelo que muy bien has explicado del 15% y tal, con estos intereses que pago actualmente (euribor+0,5%+redondeo al alza 0,25), sale a cuenta amortizar el 25% máximo que me permite el contrato (sin penalizacion) o mejor dejo el dinero bajo la baldosa por un si acaso? Cual seria tu proceder?
    muchas gracias.

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    1. Hola,

      Con los pocos intereses que pagas, lo que indica que ya llegas al final del préstamo, no es la mejor opción amortizar. Ahora mismo te están "dejando" el dinero al 1%, y eso es un dinero muy barato. Si inviertes los ahorros a más de un 1% ya te compensa no amortizar.

      Con tu situación tener liquidez e invertir es la mejor de las opciones.

      Esperemos que para 2017 quede algo ;)

      Saludos y gracias a ti,

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    2. muchas gracias por la respuesta, que de hecho es la que ya veia, pues segun mis cálculos, en la situacion actual del euroibor, si hiciera esto me bajaria los intereses a 28e al mes, o sea, poco descuento, pero son las ganas, como todos, de sacarse la hipoteca de encima y respirar un poco más tranquilo en los tiempos actuales tan pésimos y que tanta desgracia han traido a muchos, en beneficio de los de siempre.

      buscaré una baldosa, quizas los cambie en francos suizos como he visto en otro sitio, creo que en tu misma web, ya que estos ahorrillos estaban en bankia, en un deposito al 1% aproximandamente, y lo saqué en seguida que salió a la luz el problema (la hipoteca esta en otro banco), por lo que viendo lo ocurrido en chipre, cada vez me fio menos de los que mandan, sean del color que sean.

      saludos y de nuevo gracias.

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    3. Cuidado con los cambios de divisa que puede haber beneficios/pérdidas en el momento de volver a cambiar. Si quieres proteger tus ahorros mejor haz algún tipo de inversión como la renta fíja etc. Estos mecanismos quedan alejados de los tentáculos del Gobierno.

      Saludos toni,

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    4. de nuevo muchas gracias. si hiciera lo de cambio de divisa no sería como inversion, sino como garantia de que no perderé todo o la mitad, cosa (creo) improbable en suiza, donde ya hay la mitad del dinero español xD.
      aparte, he vivido en suiza durante 10 años ((hasta1970) y tengo especial cariño a ese pais( mi sueño irrealizable sería ir alli a vivir y trabajar) porque he visto con mis ojos que las cosas se hacen bien (tambien hay cosas que se hacen mal, por supuesto, pero las que menos). 5000 eurillos no puede dar mucha alegria en intereses.
      saludos y gracias de nuevo

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    5. El CHF está estable en 1,22 (intervenido por el banco de Suiza). En parte suiza es como Chipre pero con garantías, el capital de las fortunas Europeas y mundiales está en buena parte en Suiza, por eso el Gobierno está comprando moneda local, para evitar que el franco se aprecie mucho frente al euro lo que penalizaría las exportaciones...

      Sí, a mi también me gustaría ir a Suiza pero de momento vamos a tener que sacar a este país de la miseria ;)

      Saludos y gracias a ti toni,

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  14. Buenas primero darte las gracias por lo que nos ayudas con tus comentarios.te queria comentar mi caso. Me queda una hipoteca de 28000 euros, a pagar en 4 años con una cuota de 508 euros mensuales. Lo que ocurre es que la amortizacion anticipada hasta el 25% del capital pendiente cada año esta exenta pero el resto me cobran un 1%, por lo que no puedo llegar al Maximo de amortizacion para desgrabarme al 100%.
    Entonces no se si amortizar aunque pierda dinero estos años que nos quedan o meterlos en un deposito al 4%. Estamos yo y mi pareja
    trabajando para la declaracion por separado. Un saludo y gracias

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    1. Hola, gracias a ti.

      Si te quedan 4 años y 28mil euros significa que estás en la recta final de préstamo y por lo tanto lo que amortizas de capital es bastante mayor de lo que pagas en intereses.

      Sin saber los datos exactos de la hipoteca estoy seguro de que lo más rentable es amortizar hasta el máximo del 25% exento de penalización y e invertir el resto cada año a un interés superior al del préstamo. Un 4% seguro que dobla lo que estás pagando actualmente de hipoteca.

      Si lo que quieres es no tener préstamo ni deudas haz unos números y valora si lo que vas a pagar en penalización te compensa con estar libre. No debe ser mucho tampoco.

      Saludos y para lo que necesites,

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  15. Buenos días,
    Me gustaría pedirles consejo sobre que hacer con mi hipoteca. Han revisado este mes el interés y finalmente queda así:
    Capital pendiente: 20.480,58 €
    T.I.N: 1,294%
    T.A.E.: 1,302%
    cuota: 149,80€
    Vencimiento: 01/08/2025
    Por otro lado tengo un depósito a 13 meses de 53.000€ al 2,25% TAE, vto. 13/03/2014.
    Más 5.000€ en una cuenta corriente.
    Me gustaría saber su opinión, si amortizo/cancelo hipoteca y cuándo/cuánto sería lo aconsejable.
    Muchas gracias !!
    Mónica

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    1. Hola Mónica,

      Lo más rentable desde el punto de vist financiero es amortizar acda año hast el máximo permitido(9040 euros por titular) para poder desgravar el 15%. Pero si lo que prefieres es tener el dinero disponible te sale más rentable tenerlo en un depósito al 2,22% que lo que pagas de %de hipoteca, que es muy poco.

      Aunque con lo poco que pagas si amortizas hasta el máximo para poder desgravarte el 15% en nada liquidas la hipoteca, que en este caso sería lo más rentable de todo.

      Saludos Mónica,

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  16. hola Gerard,
    Gracias por tu respuesta, seguiré tu consejo.
    Pero tengo un par de dudas más, los 9040€ son deuda+ interés, o sólo la deuda?
    Y la otra es que supongo que es mejor eliminar años que cuota, a la hora de amortizar anticipadamente, verdad?
    Saludos
    Mònica

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    1. Hola Mònica,

      No hay de que, los 9040 son de capital. Mejor siempre amortizar en tiempo ya que te ahorras más intereses que si amortizas cuota, aunque ya lo tienes casi finiquitado.

      Saludos y para lo que necesites,

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  17. Gerard,
    Gracias de nuevo... He hecho una simulación y es cierto que podría adelantar el vencimiento de la hipoteca en casi 5 años.
    Hasta pronto!
    Mònica

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  18. buenas, estaba yo mirando tema euribor, y tengo una duda, que no me aclaro.
    estas cantidades de abajo son
    CUOTA AMORTIZ. INTERE
    551,33 € 243,80 € 307,19 € mayo2003
    551,33 € 244,72 € 306,27 € junio2003
    488,89 € 285,09 € 203,46 € julio 2003-->baja el euribor mucho
    488,89 € 285,80 € 202,75 € agosto 2003


    lo que no entiendo es que si en junio 2003 me quedan, 200 meses por finalizar (por ejemplo) de pagar, a razon de amortizacion de 243 o 244, como es que despues de aumentar la amortizacion por bajar los intereses, sigue quedando 198 meses en julio? si la cuota que pago es de 551 con intereses de 306, al bajar los intereses a 202, deberia pagar de cuota 447 y no subir la amortizacion, ¿no?

    espero que se entienda lo que digo.
    gracias

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    1. Buenos días Toni, dejando a alguien más experto la explicación teórica, lo que si me gustaría indicarte es que la formula que se utiliza para calcular la cuota, es para eso para calcular la cuota durante ese año hasta la próxima revisión de euribor, es decir, que si te quedaban en Junio 200 cuotas, en Julio (tras la revisión de cuota) te quedaran 199 cuotas.

      Dicho de otro modo la revisión de euribor te afecta a la cuota durante ese año, pero no al numero de cuotas pendientes con el banco, eso sería a través de otro cauce.

      Te lo comento mientras no recibas una explicación mejor, porque sé que lo que has hecho es multiplicar la parte correspondiente a amortización por el número total de cuotas pendientes y te ha salido una cifra mayor al capital pendiente, pero eso no se puede hacer porque esta cuota es solo para los próximos 11 meses. Esto que te comento es como particular que tampoco lo entendia.

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    2. a ver si sale bien....
      de entrada gracias por la respuesta. Por si no está bien explicado, me refiero que a razón de 244,72 (y bajando) de amortizacion, me finaliza en "agosto2017", pero si resulta que la amortizacion sube de 50€ más cada mes, deberia finalizar antes, ya que devuelvo más capital cada mes.....
      espero que se entienda mi duda, y gracias de nuevo por las respuestas.
      toni

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    3. Disculpa pa tardanza en contestar toni.

      Lo que dice Jose María es así. Forma parte del sistema de amortización francés este que se utiliza para el cálculo de las hipotecas. Hay dos formas de amortizar, una es en cuota y l otra es el tiempo. Por defecto al bajar el Euribor se amortiza en cuota. Si quieres amortizar en plazo puedes guardar lo que te sobra de cuota hasta llegar a lo que pagabas anteriormente y a final de año les dices a los del banco que te amorticen en tiempo. Me gustaría explicarte la teoría pero no soy un experto en sistema de amortización francés, lo siento.

      Saludos y para lo que necesites.

      @ Gracias José María por tu acertada respuesta.

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    4. muchas gracias a ambos, pero sigo sin entenderlo, voy a re-explicarlño con ejemplos, a ver si es que me estan robando (más) o soy yo que soy más inutil de lo que pensaba.
      (todo son datos imaginarios)

      si en 1 de enero me dan un credito de 1000€, a devolver cada mes hasta fin de año(12cuotas), son 1000/12= 83€+17€ de intereses= 100€ cada mes de cuota
      en junio baja el % de intereses y pago 86€ de amortizacion y 9€de intereses=.95€ de cuota
      pero el ultimo plazo finaliza el 31 de diciembre igual, pero ¿habré amortizado más de lo que debia? (dejando aparte que sumando los intereses así es)
      gracias y perdonadme por ser tan corto en estos temas.
      saludos

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    5. Buenos días, el ejemplo que pones no vale ya que tiene 12 cuotas, es decir, en ese caso las cuentas deben de salir, aquí hablamos de hipotecarios de muuuchos años.

      Por un lado voy a tratar de explicarte de otra forma lo que se pueda explicar pero antes de nada quiero que te quede claro una cosa: si cuando firmaste el hipotecario, firmaste para 30 años ( 360 cuotas) estaras pagando durante 360 cuotas sea el valor del euribor el que sea, la ÚNICA forma de variar el número de cuotas es solicitandolo al banco, ya sea porque vas a amortizar a porque necesitas bajar la cuota (ampliando el plazo). Esto es impepinable y no depende de que lo entiendas o no, es así.

      Ahora vamos, con un ejemplo real (ojo no te voy a poner la fórmula de amortización porque no es mi campo, de nuevo te recuerdo que te hablo como particular contandote mi experiencia particular),
      Prestamo: 240.000 € Cuotas: 420 (35 años)
      Mi cuota actual: 978 € de los cuales 200 amortización y 798 intereses

      No te pongo el diferencial porque para lo que vamos a ver no es necesario. Con estos datos, vamos a calcular cuanto amortizaría yo, si esto se mantuviera durante las 420 cuotas 420 * 200 = 84000 €, es decir, que si múltiplico lo que amortizo del prestamo con la cuota por el número total de cuotas me sale que al final solo abría amortizado 84000 €. Esto si te fijas es el ejemplo contrario al que te sale a tí (en la duda inicial con 200 cuotas), es decir a tí te sale que si multiplicas lo que amortizas por el numero de cuotas te sale que amortizas mas dinero de la cuenta. ¿Y esto porque pasa? por lo que te comenté, cada año (12 cotas) te revisan la cuota en base al euribor, a tu diferencial y en base AL CAPITAL PENDIENTE, es decir, cada año te revisan la cuota e irán variando la parte que amortiza y la parte de intereses, normalmente las últimas cuotas serán todo amortización, por ejemplo, en mi caso dentro de unos 30 años la cuota será algo así como 900 €, con 870 amortización y 30 intereses, llegado ese momento podría decir que voy a amortizar más de la cuenta porque 870 *420 = 365400€ lo que sería incorrecto. Deber quedarte con lo que he dicho de que cada año la revisión se hará en base AL CAPITAL PENDIENTE y no en base al capital inicial, por lo que es imposible que al final amortizes más, otra cosa son los intereses.

      IDEAS CLAVES; (suponiendo mi préstamo)

      - Tengo que pagar 420 cuotas ESTÉ EL EURIBOR COMO ESTÉ, a no ser que vaya a mi banco y negocie nuevas condiciones
      - Al principio apenas amortizo capital, casi todo es interés,
      - Probablemente al final del prestamo halla pagado al banco más de 400.000€ para pagar 240.000 €, pero abré amortizado 240.000 € el resto serán intereses (ojo esto es una estimación, no tengo la más mínima idea de como va evolucionar el euribor en los próximos 30 años)
      - Como el BANCO NO ES MI AMIGO, en caso de duda debes de ir a tu sucursal para que te aclaren exactamente como es tu cuota, ya que nada quita que en tu caso en particular se haya equivocado el "ordenador"

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    6. Vaya tela, no le había dado a vista previa y al verlo publicado se me han caído dos lagrimones por las faltas de ortografía. Pido PERDÓN, por "abré" y no "habré", las demás(comas incluidas) no las digo por si cuelan.

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    7. las faltas de ortografia por escribir con el teclado son perfectamente perdonables, se nota una hora lejos que escribes CASI tan bien como yo xDDD

      bromas y chistes aparte para alegrar un poco el día, de entrada muchas gracias por la respuesta.

      acepto que no lo entienda, porque evidentemente para los bancos 2 y 2 son 5 y de esos 5, cuatro son a su favor, pero lo "peor" es que descargué la previsión hasta 2017 del banco, cuota e intereses, la pegué a un excel y fui restando (fórmula) hasta final, y me cuadra con diferencia de +- 5 céntimos, cada año voy actualizando el excel y cada año cuadra.

      De nuevo muy agradecido por la ayuda de ambos.

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    8. Muchas gracias José Maria por contestar. Eres un auténtico crac!

      Resumiendo en una sola frase, porque lo que ha apuntado JM es magistral:

      La revisión de la cuota se hace en base al capital pendiente, por lo que quede lo que quede por pagar, cada año hay que dividirlo por las cuotas que te quedaban.

      Muchas gracias a los dos! saludos!

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    9. Gracias a ti por el blog y por el futuro curso Aprende a invertir en Renta Fija desde cero.
      Aclarle a Toni, que le hablo de revisiones de euribor a 12 meses porque así es la mía, pero que hay muchos más formatos...revisiones cada 6 meses, sin revisión durante los primeros años, con suelo...y que hay bancos y bancos, la mayoría no son tu amigo pero algunos se están empeñando en hacerse tu enemigo.

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    10. Muchas gracias a ambos. Lo de los bancos, realmente los hay malos y peores, en mi caso particular, no me engañaron mucho, según he ido viendo con noticias, no tengo suelo, tengo euribor+ 0,5, si amortizo no me cobran comision (excepto que solo puedo amortizar el 25% anual). en lo unico que sí me engañaron (o abusaron) fue en que redondean al 0,25, o sea, para explicarme mejor, que euribor+0,5=1,01%, me aplican el 1,25%, pero viendo lo visto y oido, este robo es lo de menos, y tambien tengo revision anual, toca en julio, aunque no creo que me baje a cuota mucho más 5€ (la ventaja es que si sube, tampoco sube mucho).

      suerte a todos con su hipoteca.

      muchas gracias

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    11. Las condiciones que tienes no son malas, aunque esto del redondeo es una mala praxis bancaria de estas que les gusta tanto usar. Si los humanos fuéramos más racionales y menos independientes haríamos un plan para plantarle cara a la banca y dejar de usar sus servicios. De esta manera se pondrían a nuestra disposición y no nosotros a la suya... (Plan conspiranoico jaja)

      Un saludo y gracias a los dos!!

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    12. Bueno, fui al banco a interesarme por este tema, y salí dandome cabezazos por idiota xDDDDDDDDD

      en la ultima cuota es donde está el truco, ya que pued ser incluso de 11€ en vez de lo habitual.

      gracias a todos.

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    13. jajaja tranquilo hombre! es normal! duda aclarada pues! para lo que necesites por aquí nos encuentras.

      saludos,

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  19. para mi opinion, mejor amortizar que tener en depositos, si es verdad que tienes que tener siempre un colchon de efectivo

    1-riego que te bajen el tipo de interes en los depositos, del 4,5% al 1,75% o 2,25% si me apurais.
    2-riesgo tasa impuestos por depositos bancarios
    3-que el Rajoy se levante un dia y elimine la deduccion de vivienda
    4-que te quedes sin trabajo, no te retienen irpf y te quedas sin deduccion.
    5-vives mas tranquilo si debes un importe asequible al banco
    6-un eventual corralito, una salida de España del euro... son hechos improbables o hechos posibles?
    7-si deduces esos 1.500 euros son pajaro en mano!!!
    8-antes era mejor no tener un duro y deber dinero, la inflacion pagaba la hipoteca sola EJ: piso de 5M de ptas hipoteca a 25 años. Cuando ibas por el año 10 la cuota a pagar te suponia un esfuerzo del 50% respecto al momento de contratacion.
    A final de año a amortizar la hipoteca de las narices eso si a pagar todo lo que te comporta una vivienda, ibi tasas comunidad luz agua... vivimos para pagar y que nos den por el ojete... que triste.




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    1. Gracias por tu reflexión. también pienso que es mejor no tener deudas con nadie, y menos con un banco. Actualmente para tenerlo en un depósito es mejor amortizar, siempre y cuando te quedes con el "colchón" de seguridad, claro.

      Saludos y hasta pronto,

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  20. Voy a comprar una parte que me corresponde de un piso en el que he vivido 40 años, era de mi madre y ha fallecido, el piso esta tasado en 120.000 euros y tengo que pedir una hipoteca de 40.000, tengo una duda como tengo 63 años y una pension de 2.000 euros, me la concederian, pues no me gustaria twner que vender el piso.muchas gracias y un saludo

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    1. Hola,

      Yo creo que si, con esa mensualidad podrías liquidar la hipoteca bastante rápido. Solo hay que apretarse el cinturón durante una temporada y pedir la hipoteca a pocos años. La cuota será más alta pero factible. Si pides a 20 años seguro que no te la dan, pero a 5 no creo que haya problema.

      Saludos cordiales,

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