14 marzo 2012

Quiero un piso: Comprar o alquilar ?¿

Este tema es muy interesante y siempre trae controversia. Hoy vamos a defender el vivir de alquiler en vez de comprar y ser propietarios. Hay muchos puntos de vista y diferentes situaciones pero nosotros vamos a crear un entorno estándar en el ejemplo que haremos.

No hace falta decir que es un estudio hecho desde el punto de vista financiero y que no vale decir que en “mi” piso comprado puedo tirar las paredes al suelo o pintarlas de rosa.

En España y por regla general en los países católicos es muy habitual el querer tener propiedades, todo a nuestro nombre, y poder dejar herencias o simplemente tener por el hecho de decir  -Esto es mío.

La gente, al contrario de los países anglosajones, vive de alquiler esperando el día de comprar su propia vivienda habitual, porque supuestamente vivir de alquiler es “tirar el dinero”.

La mentalidad es de que si ahora compras, algún día… llegarás a tener algo, pensando en que ha sido una buena, o no tanto, inversión y que en caso de querer o necesitar el dinero pues se puede vender.


Haremos unos cálculos financieros muy fáciles para descubrir que no es exactamente tan drástico cómo nos lo pintan y que, evidentemente, vivir de alquiler puede ser mucho más rentable que comprar.

Hay excepciones puntuales, por ejemplo subvenciones por vivienda de protección oficial, ayudas a la juventud, ayudas puntuales de cada comunidad o gobierno etc. En que puede, y tendíamos que hacer números, ser buena idea comprar. Pero esta ya sería harina de otro costal.

No haremos hincapié en lo peligroso de tener una hipoteca ni en si tienes demasiadas deudas… cálculo puro y duro.

Empezamos. Pondremos de ejemplo un piso medio de 70 m2 en una ciudad como Madrid o Barcelona. No en el centro pero a poco rato. El precio de la vivienda podría ser, a ojo de cubero, 270.000 euros siendo benévolos. La misma vivienda o similar en régimen de alquiler podría rondar los 800 euros mensuales, con muebles y electrodomésticos básicos para entrar a vivir.

Vamos con el que decide comprar. El primer día que le concedan la hipoteca tendrá que pagar el 10% en concepto de impuestos, IVA y notario. Muchas entidades te dejan, o dejaban, incluirlo en el importe total de la hipoteca para que el cliente no tuviera que desembolsar una cantidad tan grande de golpe. A nuestro amigo no le falta el dinero así que decide pagar el IVA y el notario de golpe. Ya empieza pagando 27.000 euros sin “tener” nada.

Ahora viene la hipoteca. A 25 años y contando que la media histórica del Euribor a un año es del 3,5%, nos sale una mensualidad de 1280 euros.

Vamos a ser benévolos otra vez y a pensar que en 25 años no vamos a tener derramas, ni tener que cambiar electrodomésticos. Tampoco contaremos el IBI para no complicar las cosas. Y para rellenar el piso de muebles contaremos solo 10.000 euros en 25 años.

Con un poco de suerte al final del período habremos pagado 270.000 euros de hipoteca, más 27.000 de impuestos (IVA y notario) más 114.000 euros de intereses y 10.000 en muebles. En total habremos pagado 421.000 euros.

Habremos podido “tirar paredes” pero no habremos tenido tanto capital para destinar a otros fines, como las inversiones.

Vamos con el alquiler. 800 euros mensuales que dejaremos así a lo largo del tiempo para no complicar el cálculo, ya que con el de la hipoteca le hemos dado muchas ventajas a este no le subimos el alquiler.

La diferencia entre pagar una hipoteca y un alquiler es de 480 euros mensuales y para no alargar mucho el cálculo al final de los 25 años habremos pagado 240.000 euros en concepto de alquiler.

No habremos pagado muebles, o muy pocos, y no habremos pagado IBI ni derramas. Tampoco habremos pagado el IVA ni notario. Solo y cómo mucho dos o tres meses de fianza reembolsable al finalizar el contrato. Hay que decir que hay diferentes tipos de contratos de alquiler, unos incluyen más cosas y otros menos, es cuestión de elegir el que más nos convenga.

En definitiva, si el que ha pagado el alquiler ahorra la parte hasta llegar a lo que ha pagado el de la hipoteca, los 480 euros mensuales, tendrá un buen pico en los 25 años, un total de 144.000 euros. Y cómo habrá leído el post dedicado al interés compuesto y lo habrá aplicado desde el primer día al final de los 25 años, contando que habrá conseguido un interés de un 3% TAE limpio en el tiempo, no es nada difícil, tendrá 214.000 euros en su bolsillo (144.000 de ahorro y 70.000 de intereses).

Resumiendo. Nuestro sujeto hipotecado habrá podido remodelar su casa, colgar muchos cuadros y un sinfín de cosas pero no tendrá “muchos” ahorros.

Por el contrario, nuestro amigo habrá vivido de alquiler conformándose con las paredes pintadas de azul marino y con electrodomésticos y muebles no de último modelo pero tendrá en su haber 214.000 euros líquidos para continuar invirtiendo a interés compuesto o dedicarlo, valga la redundancia, a la compra de una vivienda.

Espero que dejéis vuestros comentarios con lo que os ha parecido este curioso cálculo.


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                      http://casas.trovit.es/piso-calle-sardenya-barcelona

14 comentarios:

  1. Buenas!
    Me gusta pensar como tu (ya que tienes toda la razón...incluso yo vivo de alquiler!), aunque también pienso en dos cosas:
    1. No has tenido en cuenta que mi esperanza de vida va más allá de los 25 años a partir de mi edad (25 años actualmente!). Después no tendría que pagar nada en lo que resta de mi vida....! Entonces, en vez de pagar 1250 euros (de tus cálculos), los podrías ahorrar! (aunque yo no sé si duraré tanto tiempo - nunca se sabe... - ni tampoco cuanto podré ahorrar después de tener el pago del piso finiquitado!
    2. Estoy totalmente de acuerdo contigo! En España tenemos la mentalidad estúpida de otros países conservadores. Queremos tener (en propiedad) todo lo que podamos: casa, coche, etc. y siempre para aparentar? para asegurarte? No sé para qué...total...venimos al mundo tal y como nos vamos: desnudos!

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    1. Hola!
      Gracias por tu comentario!
      Yo pienso que prefiero llegar a los 50 años y pagar un poco de alquiler pero tener en el bolsillo un mínimo de 200.000 euros, que llegar y no tener que pagar nada pero no tener unos ahorros importantes.
      A los 50 creo yo que ya no se tendría que ahorrar, solo disfrutar!

      Además puedes poner toda la cantidad en alguna determinada inversión que te rente un mínimo de 4 o 5% TAE y pagar el alquiler de allí.

      Saludos y espero que te guste el blog.

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    2. Hola!
      Yo también vivo de alquiler, pero creo que hay dos factores importantes que no se han tenido en cuenta aparte de que viviremos más de 25 años.

      1. No tienes en cuenta la inflación, la cuota de la hipoteca se reduciría relativamente(suponiendo que fuera a tipo fijo o que el euribor no subiera hasta las nubes). Mientras tanto los alquileres te los suben con el ipc(en una coyuntura normal, no de ajuste post-burbuja como ahora).

      2. El precio. A ese precio es mucho mejor alquilar que comprar. Por supuesto, si el precio fuera más bajo, los cálculos saldrían de otra forma. Además de que los alquileres aunque bajan conforme el valor del piso, no bajan tanto como éste. Si un piso con valor de 270.000 euros se puede alquilar por 800, un piso por valor de 100.000 no baja de 500.

      No obstante, comprar ahora lo considero una mala decisión por la situación del mercado, pero financieramente no gana siempre el alquiler.

      Saludos, me gusta tu blog.

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    3. Hola!
      El tema de la inflación es muy relativo y depende mucho del producto en el que se aplica. Por ejemplo, hace 8 años compartía piso y pagaba 600 euros por el alquiler y ahora resulta que él mismo piso vale exactamente lo mismo. Los cálculos son meras estimaciones de lo que crees que puede pasar...puede que aciertes o puede que no. Ahora sale muy bien tener una hipoteca porque el dinero te lo dan barato pero dentro de 12 años no sabes si vas a pagar aún menos o un 8%.

      Si dudas entre comprar y alquilar haz un cálculo. Si alquilarlo te sale más del 3,5-4% anual del precio total del piso compra-lo, si sale por menos alquila-lo. Esta fórmula funciona.

      Saludos y gracias,

      Voy a leer tu blog ahora ;)

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    4. Hoy en día el precio de alquiler de ese piso es el mismo que hace 8 años, por el estallido de la burbuja y la situación económica en la que estamos. Me imagino que la oferta y la demanda tendrán algo que ver con esto, ¿no? :)

      Estoy de acuerdo que los cálculos pueden fallar, pero para reducir la incertidumbre en este caso, como ya te dije en el anterior comentario, una hipoteca a tipo fijo serviría, por lo que pagarás lo mismo hoy que está el dinero barato, como si dentro de unos años lo ponen a un 20%.

      Que conste que no le estoy recomendando a nadie que compre un piso, en la situación actual habría que pensárselo mucho, pues no es muy seguro que mañana sigamos con el mismo sueldo que hoy o siquiera mantener el puesto de trabajo. Endeudarse a largo plazo en mi opinión, si es que se consigue financiación, no es buena idea ahora mismo.

      Un saludo y gracias a ti.

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    5. Está claro que tener deudas hoy en día no es nada recomendable pero el que contrae una deuda tiene que ser consciente de que en caso de dificultad pueda asumirla, si no es así es que eres un inconsciente!

      Y el interés fijo te puede salir bien o te puede salir mal. hace 4 años los que hacían IRPH estaba a un 4,5-5% y el euribor un poquito más bajo pero desde entonces la diferencia es brutal y el ahorro sería muy grande.

      Me he leído tu blog y no hay ningún contacto, si quiers entra en la pestaña contacvto del mio y dejame un email. Me gustaría comentarte algo.

      Saludos.

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  2. Habria que tener en cuenta que esa vivienda despues de 25 años la podrias vender por 214.000 € i tendrias lo mismo que tu amigo el del alquiler. Y digo 214.000 para igualar al amigo y contando que el precio de la vivienda va a subir 0 en 25 años y que al haber envejecido y no haberla reformado tendras que hacer una buena oferta.

    Yo he hecho los calculos varias veces con diferentes futuras opciones y me sale que me quedo a la par pero contando el IBI i comunidad. (ninguna derrama)

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    1. Hola,

      Claro está que hacer un cálculo a 25 años vista es tirar de imaginación. Pero estoy completamente seguro que de aquí 25 años ha habido o hay otra burbuja inmobiliaria, así a pasado desde siempre y la marcha de la economía así lo querrá.

      Ahora tal y como están las cosas se pueden encontrar tanto pisos como alquileres a precios fuera de mercado. Tu vas a un arrendatario y le dices que le pagas el alquiler de un año por avanzado si te hace un 10% de descuento y te lo hace casi seguro.

      También no contar ninguna derrama en 25 años es ser muy optimista.

      En fin, es una opción más para el que no tenga planes en los próximos 25 años...

      Saludos.

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  3. Interesante el artículo y posteriores comentarios. Sólo comentar qu el comentario de "los países católicos" creo que sobra y es infundado. Pongamos el Reino Unido por ejemplo, país tradicionalmente poco "católico", en donde el concepto de vivienda en propiedad es igual o mayor que en España. En Baviera o Baden, mayoritariamente católicas, el alquiler está a la orden del día, e igual en Bélgic y tradicionalmente en Francia (un entremedio en este aspecto entre España y Alemania). En resumen, la causalidad mencionada es espúrea.

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    1. Hola,

      EN parte tienes razón pero tengo que decir que mayoritariamente cuandos e habla de paises católicos hablamos de España,Portugal, Italia, Grecia e Irlanda, los llamados paises PIGS. No me lo invento yo, es nomenclatura internacional.

      Saludos.

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  4. Muy bueno tanto el tema como los comentarios.
    Yo tengo una dilatada experiencia como inquilino,
    Mas de 15 pisos diferentes entre 5 ciudades españolas y creo que habría que enfocar primero las posibilidades reales de muchísima gente joven y no tan joven.
    Todos los comentarios van enfocados a comprar o alquilar .Para comprar se necesita un 20% de capital en efectivo mas un Sr.AVAL y para alquilar se necesita una cantidad mas o menos "ahorrable",que va de el valor doble del alquiler si es sin muebles y el triple del valor si es con muebles.
    Aconsejo sin muebles por que suelen ser mas baratos y se ve la totalidad del piso,podremos detectar mejor y mas rapido las carencias y posibles defectos,
    para empezar con lo básico bastara, poco a poco ir amueblando al gusto,muy importante ver bien todos los enchufes y grifos,y que sea con armarios empotrados.
    Si se complica el tema laboral o lo que sea y no podemos hacer frente habrá que cambiar y buscar uno mas económico pero creo que de manera individual o en pareja sera soportable,siempre podrás recurrir a alguna ayuda familiar para cubrir tus necesidades básicas.

    Pero si queremos comprar,tendremos que estar ahorrando mucho tiempo para optar a la hipoteca y a los gastos derivados de la misma,y lo peor es que tendremos que pedir a papa y mama que nos avalen con su casa que tanto sacrificio pagaron,sin contar que tengamos hermanos lo cual complica esta posibilidad,siempre llevaremos la carga sicológica de que si no podemos pagar fastidiamos a a dos o tres generaciones( padres e hijos)
    hay mucha gente que tiene Poquísima capacidad de ahorro dada la situación y ninguna posibilidad de encontrar AVAL.
    Ahora no es como hace años que estando fijo y poco mas tenias opciones,

    Si se complica el tema tendríamos que mal vender y seguir pagando(en la mayoría de los casos).
    Aqui desde mi humilde y tal vez errada opinion lo mas dificil aqui es como ahorrar mientras pago mi alquiler,para cuando me jubile con una mierda de pension y si i me alcanzara para seguir pagando alquiler y vivir.
    Suerte


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    1. Hola,

      Muchas gracias por contarnos tu experiencia. La segunda forma de aprender cosas es que alguien que sabe cosas que tú nos sabes te las cuente, y tu experiencia es útil.

      Coincido en que tienes razón en lo que dices. Es más, si te apetece escribir un artículo sobre el tema en el blog solo tienes que decirmelo. Me gustaría contar con tus conocimientos sobre el tema.

      Saludos.

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  5. os cuento algo que no se ha tenido en cuenta (sí en algunos comentarios) y que he visto repetidamente (es parte de mi trabajo):
    muchas familias que han terminado ahora de pagar sus viviendas compradas en los años 70-80 se ven liberadas de la hipoteca pero sus casas tienen problemas de instalaciones (tuberías de agua y desagües que ya no soportan mas parches, instalación electrica obsoleta y peligrosa, carpinterías que ya no dan más de sí) y se tienen que rehipotecar por más importe del que les costó en su momento y entre 1/5 y 1/3 de lo que les costaría comprar otra nueva actual...
    no hay vivienda cuyas instalaciones no haya que renovar en 15-20 años, y tal y como nos las venden (muy limpitas con las instalaciones empotraditas), su renovación implica la de casi la totalidad de los revestimientos y esto viene a ser entre 1/5 y 1/3 del valor de la construcción (no del inmueble), además de que las carpinterías (no todas pero casi) y aislamientos producen importantes sobrecostos de calefacción y A/A (y no entro en temas que no son tan baladí como la estética de una vivienda viejuna y muchos otros parámetros de calidad)...
    Todo esto pretende mostrar que para calcular la rentabilidad alquiler Vs compra, resulta crucial estimar los distintos IPCs (mano de obra, materiales y vivienda), la revalorización de la vivienda, y la depreciación por antigüedad de ésta...
    Es realmente difícil conseguir un mínimo de certeza en este cálculo porque hay que "apostar" a variables (contrapuestas) que se desarrollarán en un futuro de... 25/40 años!!!
    Sí que me parece positivo desterrar soberanas bobadas de "sabios" de tasca como que "alquilar es tirar el dinero", "al final no tienes nada",...
    saludos

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    1. Hola Nico,

      Ahí le has dado de pleno en el centro. Las derramas crecen a medida que los años de la vivienda pasan, eso es inevitable. Está claro que la combinación perfecta no existe, todo tiene lo bueno y lo malo, pero comprar un piso que ya tiene 20 años y hacer una hipoteca a 25 más es una locura por lo mismo que comentas.

      Los cálculos son a groso modo porque nadie es capaz de pre veer el futuro, así que como máximo comprar una vivienda nueva y venderla como máximo a los 20 años!

      Saludos y gracias por el dato que yo no había tenido en cuenta y que es sumamente importante.

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